Peter Galldiks

Vermietung und Umsatzsteuer bei „Altobjekten“

Expertentipp. Die Experten von Kaib, Galldiks und Partner Steuerberater & Wirtschaftsprüfer geben Tipps

Grundsätzlich ist die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden umsatzsteuerfrei. In § 9 Abs. 1 des Umsatzsteuergesetzes wird jedoch die Option eingeräumt, auf diese Umsatz-Steuerbefreiung freiwillig zu verzichten. Dahinter steckt regelmäßig der Wunsch, aus entstehenden Kosten den Vorsteuerabzug geltend zu machen, was insbesondere bei größeren Instandhaltungen und Modernisierungen von erheblichem Vorteil sein kann.

Den Verzicht auf die Steuerbefreiung knüpft der Gesetzgeber allerdings an die Voraussetzung, dass die Vermietung an einen Unternehmer erfolgt, der das Grundstück bzw. Gebäude ausschließlich zur Erbringung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Somit ist eine Option z.B. nicht möglich, wenn der Mieter in den Räumen eine Arztpraxis oder eine Versicherungsagentur betreibt.

Altobjekte sind begünstigt

Diese Voraussetzung gilt aber nicht, wenn es sich um ein „Altobjekt“ in diesem Sinne handelt. Das ist ein Gebäude, das vor dem 01.01.1998 fertiggestellt wurde und mit dessen Errichtung vom dem 11.11.1993 begonnen wurde. Wohlgemerkt: Begünstigt sind hier also Gebäude, deren Herstellung die vorgenannten, zeitlichen Voraussetzungen erfüllen. Von den gegebenen Möglichkeiten kann also auch profitieren, wer ein solches Gebäude aktuell anschafft! So können bei Erwerb eines renovierungsbedürftigen Objekts aus den anfallenden Handwerkerrechnungen die Vorsteuerbeträge geltend gemacht werden.

Allerdings darf hier eine Renovierung bzw. Modernisierung nicht zu einem völlig grundlegenden Umbau führen, der dem Gebäude durch den Einbau von neuen und wesentlichen Teilen ein Gepräge verleiht, das dann eher einem neuen Gebäude entspricht. Zu einem „neuen“ Gebäude kommen Sie in der Regel jedoch nicht, wenn als wesentliche Elemente die Außenwände, Fundamente, Geschossdecken und die Dachkonstruktion erhalten bleiben.

Zu beachten ist, dass der das Gebäude nutzende Unternehmer als Mieter die Miete zuzüglich der entsprechenden Umsatzsteuer zu zahlen hat, ohne ggf. selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt zu sein. Insoweit verteuert sich also sein Mietaufwand auf Dauer. Auch unter Berücksichtigung der Bindung an die Option ist hier eine sorgfältige Beratung und Planung angezeigt.  

Peter Galldiks
Vereid. Buchprüfer und Steuerberater


Kaib, Galldiks und Partner
Steuerberater & Wirtschaftsprüfer
Hilden · Remscheid
www.stb-kgp.de



Mit acht Berufsträgern und über 40 Mitarbeitern gehört Kaib, Galldiks und Partner zu einer der größten Steuerkanzleien in Remscheid und Hilden. Betreut werden neben Einzelpersonen, Freiberuflern oder Handwerksbetrieben viele kleine bis große mittelständische Unternehmen, aber auch Vereine und Stiftungen. Über die verbundene Wirtschaftsprüfungsgesellschaft B&O Rheinisch-Bergische Treuhand GmbH (www.bo-wpg.de) können auch Prüfungsleistungen angeboten werden. Neben diesen kanzleiinternen Möglichkeiten profitieren die Mandanten darüber hinaus auch von einem großen Netzwerk an Spezialisten.

Ziel der Kanzlei ist es, den Mandanten als vielseitiger Allrounder individuell und persönlich zu betreuen, um für ihn ein optimales Ergebnis in steuerlicher und betriebswirtschaftlicher Hinsicht zu erzielen. Garant dafür sind unter anderem die langjährigen Berufserfahrungen und das unterschiedliche Expertenwissen im Partnerkreis. Selbstverständlich ist auch eine beständige Fortbildung des gesamten Teams. Die Bandbreite der Tätigkeiten reicht von der Existenzgründung bis zur Unternehmensnachfolge, von der monatlichen Unterstützung bei Buchführung und Lohnabrechnung bis zur Steuerrechtsgestaltung und Steuerrechtsdurchsetzung.

 
 


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