Thomas Strycker

Steuerfallen bei vermieteten Objekten

Expertentipp. Die Experten von Kaib, Galldiks und Partner Steuerberater & Wirtschaftsprüfer geben Tipps

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind renditeträchtige Investitionsmöglichkeiten gefragter denn je. Insbesondere der Erwerb eines Vermietungsobjektes erscheint auch aufgrund der vergleichsweise moderaten Risiken für ein Investment attraktiv. Die gestiegene Nachfrage konnte auch nicht durch die haushaltsgetriebene Anhebung der Grunderwerbsteuer der einzelnen Bundesländer nennenswert verringert werden.

Wer sich mit dem Gedanken an den Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken beschäftigt, sollte unbedingt beachten, dass sich hier steuerliche Risiken verbergen, die die Renditebetrachtung stark beeinflussen können. Neben den Anschaffungskosten einer Immobilie wie der eigentliche Kaufpreis sowie den Notargebühren und die Grunderwerbsteuer können ungewollt weitere Kosten in Form von Herstellungskosten hinzukommen. Diese können dann nur noch über die gewöhnliche Abschreibungsdauer für das Gebäude geltend gemacht werden und nicht mehr als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand im Jahr der Entstehung. Im Bereich der Vermietung und Verpachtung wird hierbei grundsätzlich zwischen folgenden Fallgestaltungen unterschieden:

1.    Nachträgliche Herstellungskosten

Grundsätzlich führen Kosten, die das Gebäude über Ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern bzw. erweitern zu nachträglichen Herstellungskosten. Hiervon betroffen können Aufwendungen sein, die zu einer Standardhebung im steuerlichen Sinne führen. Sofern in mindestens 3 der 4 funktionswesentlichen Bereichen (Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation sowie Fenster) energetische Baumaßnahmen wie z.B. der Austausch von Fenstern oder der Erneuerungen von Bädern zu einer wesentlichen Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Standard des Gebäudes führen, handelt es sich automatisch um nachträgliche Herstellungskosten.

2.    Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören darüber hinaus die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung, die der Steuerpflichtige innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchführt. Und zwar immer dann, wenn diese sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten 15% (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten. Dies gilt sowohl für normale Instandsetzungsmaßnahmen als auch für Schönheitsreparaturen, Modernisierungen sowie der Herstellung der Betriebsbereitschaft. Einzubeziehen sind aktuell sogar noch die Kosten zur Beseitigung versteckter Mängel, die bei der Anschaffung bereits vorlagen, jedoch unentdeckt blieben. Ausgenommen sind lediglich Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallenden, wobei hier eine Abgrenzung teilweise schwierig ist.

Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung erfolgt diese Betrachtungsweise Gebäudeteilbezogen. Wenn also die Immobilie teils vermietet und teils eigengenutzt wird, wird die 15%-Grenze jeweils in Bezug zu den einzelnen Gebäudeeinheiten, also z.B. dem gesamten Vermietungsteil, gesetzt. Auch die unter 1. genannten Modernisierungsmaßnahmen, die mangels Standardanhebung in mindestens 3 der 4 funktionswesentlichen Bereichen für sich nicht zu nachträglichen Herstellungskosten führen, werden ebenfalls innerhalb der ersten 3 Jahre in die 15%-Grenze einbezogen.

Wird nachträglich die 15%-Grenze überschritten, können auch bereits bestandskräftige Bescheide der vorangehenden Jahre von den Finanzämtern noch korrigiert werden. Das Überschreiten dieser Grenze stellt nämlich steuerlich ein rückwirkendes Ereignis dar, so dass hier für Vorjahre eventuell Steuernachzahlungen drohen.

3.    Sofort abziehbare Werbungskosten

Trotz aller steuerlichen Fallstricke durch die Zuordnung der anschaffungsnahen Aufwendungen zu den Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre gibt es aber auch noch den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Aufwendungen außerhalb der Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, können sofort abzugsfähige Werbungskosten sein. Hierzu zählen insbesondere Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen und daher nach der steuerlichen Vorschrift ausdrücklich nicht zu den Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören. Zu diesen jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Aufwendungen für regelmäßige Wartungsarbeiten der Heizung oder der Aufzüge, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder für Ablesekosten.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass bei dem Erwerb eines Vermietungsobjektes viele steuerliche Fallstricke beachtet werden müssen bei denen ein fachlicher Rat vorab hilfreich sein kann. Insbesondere der vermeintlich günstige Kauf einer instandhaltungsbedürftigen Immobilie kann hierbei die Renditebetrachtung verzerren. Mit dem Ziel einer möglichst hohen Besteuerungsbasis hat der Gesetzgeber Hürden formuliert, die einen steuerlichen Abzug von Ausgaben im Jahr der Entstehung erschweren. Fachlichen Rat sollte darüber hinaus unbedingt einholen, wer ein Objekt erwerben möchte, dass er teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten möchte.

Thomas Strycker
Wirtschaftsprüfer / Steuerberater

Kaib, Galldiks und Partner
Steuerberater & Wirtschaftsprüfer
Hilden und Remscheid
www.stb-kgp.de


Mit acht Berufsträgern und über 40 Mitarbeitern gehört Kaib, Galldiks und Partner zu einer der größten Steuerkanzleien in Remscheid und Hilden. Betreut werden neben Einzelpersonen, Freiberuflern oder Handwerksbetrieben viele kleine bis große mittelständische Unternehmen, aber auch Vereine und Stiftungen. Über die verbundene Wirtschaftsprüfungsgesellschaft B&O Rheinisch-Bergische Treuhand GmbH (www.bo-wpg.de) können auch Prüfungsleistungen angeboten werden. Neben diesen kanzleiinternen Möglichkeiten profitieren die Mandanten darüber hinaus auch von einem großen Netzwerk an Spezialisten.

Ziel der Kanzlei ist es, den Mandanten als vielseitiger Allrounder individuell und persönlich zu betreuen, um für ihn ein optimales Ergebnis in steuerlicher und betriebswirtschaftlicher Hinsicht zu erzielen. Garant dafür sind unter anderem die langjährigen Berufserfahrungen und das unterschiedliche Expertenwissen im Partnerkreis. Selbstverständlich ist auch eine beständige Fortbildung des gesamten Teams. Die Bandbreite der Tätigkeiten reicht von der Existenzgründung bis zur Unternehmensnachfolge, von der monatlichen Unterstützung bei Buchführung und Lohnabrechnung bis zur Steuerrechtsgestaltung und Steuerrechtsdurchsetzung.

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